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2018-11-19 05:06 来源:日报社

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工业区里的“亲民业态”
http://www.blnews.com.cn.eadpt.cn  北仑新闻网   2018-11-19 09:30

本网记者 周亚琼

春晓街道是我区工业企业比较集中的一个区域,近日记者在该街道采访时发现,与工业区刚建成时相比,如今多了不少商业配套,其中包括多家经济型连锁酒店、大型超市、各色餐饮店等,部分主要道路两侧看上去颇为热闹,置身其中,宛如身在“小镇”之中。

近年来,随着“退二进三”工作的推进,不仅在春晓街道,在我区新碶、小港、大碶等工业集中区域,各种商服业亲民业态也已经是四处“开花”,服务周边企业员工和居民的同时,也有助于我区优化产业布局,推动产业转型升级。

生产企业

变身工业区里的“商业综合体”

宁波市北仑欧谱机械制造有限公司原本是一家普通的机械制造企业。公司创办人贺天杰从上世纪90年代开始从事制造业经营,最早在小港街道办工厂,后来又在春晓街道造了厂房。厂房造完后因为种种原因处于空置状态。2015年2月,经综合改造,欧谱公司春晓厂房被整体改建成为一个商业综合体——欧谱滨海广场。

“当时就感到春晓这个区块要发展,很多大的工业企业都进来了,但是相关的商业配套却没有跟上,尤其是工业区里面,工人们抱怨没有地方吃饭、娱乐,企业老总们反映工人难招,我就觉得商机到了。”贺天杰说。

记者发现,欧谱滨海广场所在刚好靠近春晓生活区,旁边还有更早建成的生活区商业配套“新港商务广场”,但规模不大。欧谱滨海广场就建在寻海路一侧,临街映入眼帘的是一家名为“四季青藤”的商务型酒店。据悉,“四季青藤”为“中国十大中端酒店集团”之一的宁波青藤酒店集团旗下品牌酒店之一。记者进去后看到,一楼大堂整洁大方,二楼吃饭、喝茶环境优雅。采访当日,刚好是附近的宁波国际赛车场在举办赛车比赛,酒店客房一房难求。

酒店两边,有多家品牌手机的专卖店、药店及餐饮店等。除了沿街的门店,走进去也是别有洞天。记者看到,里面多幢原先的厂房内布局了超市、美容院、发型屋、养身馆、餐饮等店面,业态十分丰富。餐饮店又涵盖了泡椒牛蛙、川味火锅、龙虾、鸡公煲、牛肉汤等深受大众消费者欢迎的特色食品。一些店铺正在装修中。

欧谱机械是春晓工业区内第一家整体“退二进三”的工业企业。贺天杰告诉记者,经过两三年的运营,目前欧谱滨海广场这一集住宿、餐饮、购物、美容美发等多样化业态于一体的工业区里的“商业综合体”如今发展已经走入了正轨,不少门店经营状况良好。接下来,他还考虑在广场内建一个电影院,这也是周边目前稀缺的业态。他有信心开业后受到周边企业职工和居民的欢迎。

事实上,除了欧谱滨海广场,在寻海路的另一侧,一排门店鳞次栉比,业态多样,包括服装店、零食店、餐饮店、经济型酒店等,也是周边企业“退二进三”的产物,加上原先已有的新港商务广场,这一带俨然成为工业区内“亲民业态”的集聚地。

丰富业态

服务周边企业员工和居民

2010年8月份,我区出台《关于推进工业企业“退二进三”工作的实施意见》,提出通过政府拆迁收购、政府拆建置换、企业原地改造、建筑物功能改变等途径开展工业企业“退二进三”。2011年11月份,宁波市下发《关于进一步促进节约集约用地的通知》,在“退二进三”发展服务业方面做出了新的规定,其中包括拓展利用存量土地发展服务业的范围,即根据城市发展的需要,在建设用地使用权人不便、土地登记用途不便、建筑物不变前提下,利用城(镇)内工业厂房、仓储用房等存量房产和土地资源兴办商务等现代服务业,每年征收临时改变土地用途的土地收益金。

2018-11-19,宁波市规划局和宁波市国土资源局共同印发了《宁波市临时改变房屋用途管理规定》(下简称《规定》)。《规定》所指“临时改变房屋用途”,是指在国有土地上依法建设并投入使用的房屋,因经济社会发展、产业布局及区域功能调整等原因,在不改变土地用途、不改变建筑规模、不改变房屋主体结构基础上,临时改变建筑工程规划许可或者房屋所有权证确定的房屋用途的行为,一般包括工业、仓储改专业市场、金融商贸、酒店餐饮、现代物流等。该《规定》也成为我区工业企业开展“退二进三”的重要指引性文件之一。

我区企业“退二进三”从2011年正式启动。根据区相关政策,一些工业用途土地被永久性地改变为了商服业用途。我区首个落地的“退二进三”项目——2012年9月开业,位于大港工业城甬江路与泰山路交叉口的宁波恒迪汽车公司奥迪汽车4S店;大碶原北仑显微镜厂变身市场;新碶宏新电器有限公司2万平方米仓储用地变身建材市场,都是采用了这一模式。企业永久改变土地用途“退二进三”,项目所在地突出的区位和交通优势是重要的考虑因素。

出于投入成本和风险控制等各种因素考虑,我区大部分工业企业“退二进三”采用的还是临时改变房屋用途这一方式。记者从区国土部门了解到,目前为止,我区范围内已有近20家企业通过临时改变房屋用途方式实施“退二进三”,还有几家企业已经提出申报,主要集中在大碶、新碶、春晓、小港等街道,这些街道也是我区工业企业比较集聚的区域。“进三”选择的业态主要包括改造成沿街商铺、建材市场、酒店、餐饮等,种类丰富,主要辐射、服务于周边工业企业和居民区。

于今年4月份投入运营的“舒乡梅山湾大酒店”就是通过“临时改变房屋用途”方式,实施“退二进三”的产物。在春晓太河南路与春晓大道交叉口,舒乡酒店的建筑物十分引人注目。记者在携程网上看到,该酒店的综合评分为4.6分,在舒适型酒店里面属于比较高的。酒店特色描述为:是一家集商务、度假、特色餐饮于一体的花园酒店,距离洋沙山万人沙滩、方程式赛车场和中国港口博物馆约一公里。

记者采访了解到,舒乡酒店由春晓工业区企业宁波舒博曼斯体育健身器材有限公司将部分沿道路的闲置用房进行改造而成,建设投入近2000万元。舒乡酒店管理公司综合部经理张远珠告诉记者,随着港口博物馆、国际赛车场、万人沙滩等项目的投入使用和运营渐入佳境,企业对周边休闲旅游业的发展充满期待,酒店项目的开发也是希望能够借旅游业的发展分“一杯羹”。酒店目前除了接待周边企业订单、旅行团的团队订单、散客外,还接待过好几个剧组。

几年前,位于大港工业城的宁波海俱酒店的投入运营,则是看到周边企业集聚,对中高端的住宿、会务、餐饮等方面有实际需求,而周边类似的业态在当时还属于空白。

纵观我区的“退二进三”项目,针对工业区内及周边服务的生活性服务业业态多,但生产性服务业相对缺乏。

专业运营

使“退二进三”真正有益各方

从“退二”到“进三”,对企业来说,意味着“跨界”。记者采访发现,在我区企业“退二进三”过程中,部分企业选择了自主经营,通过招商多样化业态来获得效益的最大化;但也有部分企业选择将闲置厂房出租,让“专业团队”进行运营,以获得稳定的收益。

“位置很重要。”一手打造欧谱滨海广场的贺天杰告诉记者。在“退二进三”过程中,他曾经请专业的公司对周边进行调研,并形成了开发商业的可行性报告。目前广场商服业主要辐射西边的工业区,东边的住宅区,方圆五公里范围内服务人群达到七八万人。“如果没有这么好的位置,转型底气无从谈起。”贺天杰告诉记者。

在他看来,做商服业,必须要有人气,除了区位优势外,还必须引进好的业态,这样不但能够引流,长期经营对广场的可持续发展也大有裨益。欧谱滨海广场先是引入了连锁品牌酒店和大型超市,带来了人流,接着着重引入特色餐饮等业态,才有了如今的局面。此外,还有很重要的一点是服务要跟上,广场先后投入2000多万元用于硬件配套的改进,同时专门配备了物业管理队伍,有保洁、保安队伍等。

有了欧谱商业广场的运作经验,以及看好工业区内商业业态的发展前景,贺天杰正考虑将这一模式进行异地复制。目前,他已经在区内的另一个工业区内物色了地块,并做了相关的项目可行性论证。

距离欧谱商业广场不远的宁波鼎耐塑胶管阀有限公司将一幢六层楼的闲置厂房进行了整体出租,公司每年收取租金,不负责运营。

鼎耐公司有关负责人在接受记者采访时表示,由于周边企业尤其是吉利公司及其相关配套企业的先后投产,春晓工业区内对商业配套的需求增多,在政府政策的支持下,企业把多余的厂房租赁出去“退二进三”,但本身缺乏运营“三产”的经验和精力,因此不打算参与运营,还是会专注制造主业。“得益于周边服务业的发展,相比前几年,现在工人明显好招了,这也从另一方面说明,将闲置厂房用于发展服务业的选择是明智的!”

位于小港街道江南西路的宁波保利达建材市场面积达2万多平方米,定位中低端市场,邻近定位中高端的宁波华生国际家居广场。保利达主要经营板材、管道、五金、洁具等产品的销售,几年下来市场经营状况良好。在市场有关负责人看来,尽管硬件配套并不占优势,但良好的服务、错位的市场定位带来了人气。

通过近年来的跟踪采访,记者发现,开展工业企业“退二进三”,有助于我区优化区域产业布局,推动产业结构的优化调整,提高土地集约利用水平,进一步完善城市功能;对相关企业来说,则有助于谋求更高的效益。但同时,企业在转型过程中,也会碰到各种各样的问题,涉及资金投入、业态选择、后续运营等各方面,需要相关企业充分重视和正视。相关企业的经营者在“退二进三”推进的过程中,应该对建筑物周边的环境、已有的业态布局、企业自身能力、新的业态有充分的了解和把握,在此基础上进行有准备的“退二进三”,而不是盲目上马项目,在大笔资金投入进去后,才发现经营上有难度,但要回头已是十分艰难。

另外,还需要注意的是,“退二进三”,在丰富工业区内业态,带来产业转型等好处的同时,部分区块也将不可避免产生一些不和谐的“声音”,比如,随着“退二进三”的推进,相关的市政设施将承受一定压力;公共配套将产生不足;部分项目转变为商服业后,管理和配套服务水平不高,影响运营效果等,这些都需要相关街道、部门等针对项目的审批、建设、运营等各个环节,对项目进行引导、指导,使“退二进三”朝着真正有益各方的方向发展。

图为欧谱滨海广场内部一瞥

春晓工业区内寻海路沿街商铺

编辑:俞巧霞 稿源:
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